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住宅の予算を決める際の考え方

FREE PEACE ファイナンシャルプランナーの黒澤です。


今回は「住宅の予算を決める際の考え方」といったテーマでお話していきたいと思います。


皆様は住宅の購入予算を決めるとき、どういった基準で考えられるでしょうか。


〇今の家賃と同額水準の返済額になるように住宅ローンを組む。

〇お勤め先の同僚の方(自分と同じくらいの年収や年齢)の購入事例と同じくらいの価格帯で探す。

〇なんとなく??今の毎月のお金の使い方から、多分このくらいなら支払えそうかな??


人それぞれ、色々な基準があるか思います。


そして、住まい探しの中で、誰もが一度はこんな疑問を持つのではないでしょうか。


「自分は(我が家)は、いくらの家が買えるのか。」


多くの方は住宅ローンを利用して住宅を購入します。


そして、自分の借入可能額を知るために、銀行や不動産会社の窓口に相談に行かれると思います。

つまり、住宅の購入予算を決めることは、住宅ローンの借入額を決めることと等しくなります


では、この住宅ローンの借入額を決める際に、どういった考え方で決めていくと良いのでしょうか。




【予算を決める考え方】


結論から言いますと、


住宅ローンは「いくら借りられるのか?」


ではなく、


「いくらなら無理なく返せるのか?」


という視点で考えます。


なぜなら、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は必ずしも同額ではないからです。


ローンの貸し手である銀行は、極論、返済さえしてもらえればいいのです。


返済が滞ってしまったら、銀行としては困りますよね。


その為に、銀行は住宅に担保を設定します。


そして、万が一返済できなくなってしまった場合、銀行は担保権を行使して住宅ローンを回収します。


銀行としては回収さえできればいいのでしょうけれど、住宅ローンを返せなかった人はどうなるでしょうか。


万が一、返済できなくなってしまったら…人生設計が大きく崩れてしまいますね。


借りられる額(銀行が貸せると判断した額)と、実際に無理なく返せる額は異なる場合もあります。


だからこそ、適正な額「無理なく返せる額」を、まずは考えるべきだと思います。


では、その「無理なく返せる額」は、どうやって算出するのでしょうか




【無理なく返せる額の算出方法】


一般的には、次の2つの方法で算出していきます。


①年収倍率

「年収の何倍が住宅ローンの借入額か」という考え方です。

一般的には、6~7倍が適切と言われています。


たとえば、年収500万円の方のケースですと、7倍の3,500万円まで、ですね。

これが、一般的には一つの目安になります。



②年間返済比率

もう一つは、「年間返済比率」という考え方です。

これは、住宅ローンの一年間の返済額が年収の何%を占めているか、を算出するものです。


たとえば、次の条件で算出すると…


〇年収500万円。住宅ローン借入額3,500万円。金利1%。返済期間35年間


毎月の返済額は98,799円なので、年間にすると1,185,588円となります。


これを年収で割ると、23.71%という数値が出ます。

これが、年間返済比率です。


年間返済比率は、一般的に25%以下であれば概ね適正と言われています。


つまり、上記のケースですと、①年収倍率7倍以下、②年間返済比率25%以下であることから、3,500万円の住宅ローンの借入額は適正であると言えます!


計算方法は実に簡単ですね。


でも、本当にこんなに簡単に決めて良いのでしょうか…


多くの方にとって、人生で一番大きなお買い物である住宅購入において、こんな簡単な計算のみで予算を決めて良いのでしょうか。


本当に、無理なく35年間返済し続けられると、安心できるでしょうか。


【年齢や家族構成、ライフプランによって予算は様々】

次は、年収500万円の方が

住宅ローン3,500万円、35年間借り入れた場合に、下記の2つのケースに分けて考えてみましょう。


例①)Aさん

・旦那様30歳。年収500万円。

・奥様30歳。お子様1歳。1~2年後にもう一人ご希望。

・奥様は現在育児休暇取得中だが、2人目のお子様が保育園入園以降、正社員で復職希望。

・毎月2万円を学資目的でコツコツ貯金。

・現在預金は300万円。家計簿も付けていて、貯金は毎年順調に増えている。

・住宅ローン借入額3,500万円、返済期間35年間予定。


例②)Bさん

・旦那様45歳。年収500万円。

・奥様40歳。今はパートで月5万円程収入はあるが、正社員勤務は希望なし。

・お子様12歳と10歳。

・現在預金は300万円。家計簿は付けていないため、家計状況が不透明。赤字の月もある。

・住宅ローン借入額3,500万円予定、返済期間35年間。


いかがでしょうか。


同じ年収500万円で住宅ローン3,500万円の借入です。


年収倍率も年間返済比率も、問題ありません。


でも、もしあなたがBさんの立場だったら・・・


本当に安心して、住宅購入できるでしょうか。




【住宅の購入予算はライフプランによって決める】


今回のテーマに対する答えは、結論、これに尽きると思います。


「〇〇万円の住宅を購入したい!」

でも、人生で叶えたいライフプランは、住宅購入だけでは当然ないはず!


〇子どもには奨学金を借りさせず、大学の学費までしっかり用意してあげたい!

〇年1回は必ず家族で海外旅行に行きたい!

〇老後に安心して生活できるように、今からしっかり準備したい!


人生で叶えたい夢や希望、目標は人それぞれです。


あれもこれも叶えたい、それがライフプラン(人生設計)です。


何にいくらお金を使いたいか、価値観はそれぞれで、正解も不正解もありません。


しかし、予算には当然限度があります。


限られた予算の中で優先順位を決め、絶対に譲れないものは何か。


その中で、住宅の購入予算を考えていくと良いのではないでしょうか。


弊社FREE PEACEでは、お客様それぞれのライフプランをお伺いし、ご家庭オリジナルのライフシミュレーションを作成しています。


先行きが不透明な時代だからこそ、ライフシミュレーションを通じて現状を知り、未来を見据えたお金の計画を、一緒に考えていきましょう!


しっかり計画と対策さえ立ててしまえば、住宅ローンの返済は怖くありません!


お客様が安心して住宅を購入できるように、

そして、その後のライフプランも安心して実現できるように、弊社一同、全力でサポートし続けてまいります!


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