知らないと数百万円損をする？ 今の時代の家の買い方の正解とは

「頭金はなるべく多い方がよい」

「ローンはなるべく早く返した方がよい」

「銀行は大手が安心」

皆様はどう思われますか？

実はこれ、今は全部間違いです！

家の買い方には「正解」があります。

同じ金額の家を買ったとしても、買い方一つで総支払額が数百万円変わることもあります。

そして誰もがその「正解」を教えてくれる訳ではありません。

後悔しないためにも今の時代の買い方の「正解」をお伝えできればと思います！

※借入金額や収入、年齢などによって異なる場合がある点はご了承ください。

1．今の時代の家の買い方はこれ！

現在、変動金利は最優遇金利で0.4～0.6%で借入できる超低金利な状況です。

また住宅購入時に要件を満たし、申告をするとローン残債の1%が所得税・住民税から還付される住宅ローン控除という制度があります。

◇住宅ローン控除についてはこちら

（1）ローンを組んだ方がお金が増える？

ローンを借りることで銀行には0.4～0.6%の金利を支払うのですが、

ローンを借りることで国からは1%の税金が還付されるため、

今はローンを組んだ方がお金が増えてしまう状態になっています！

さらにローンを組むことで「団体信用生命保険」という保険にも加入しますが、

この保険料は金利の中から支払われています。

団体信用生命保険は、ローンの契約者が死亡した場合にローン残債が0円になるという保険です。

別の視点からみると、頭金を入れることでローンの金額が少なくなる＝保険の金額が少なくなることにもなります。

加えて、頭金に入れる予定であったお金を金利以上の利回りで運用することができれば、さらに手元に残るお金は多くなります。

（2）【検証】実際どれくらい得するの？

では、実際に以下の3つのパターンを検証してみましょう。

●前提

・住宅ローン：借入金額4,000万円　金利0.6%　借入期間35年

・頭金：500万円

・住宅ローン控除は13年を想定

・運用利回り：年利2%の複利運用を想定

いかがでしょうか？

結果は一目瞭然ですね。

これだけ低金利の状況なので、その金利以上の運用をすることは難しくありません。

年利2%であれば運用が初めての方でも十分に実現できる水準です。

仮に運用をしなかったとしても、頭金としてではなく、住宅ローン控除の適用が終了した後で繰上返済をするほうが得です。

（3）【結論】頭金はどれくらい？繰上返済は？

ここまでの説明を通して分かるように、ズバリおすすめしたいのが

頭金はなるべく入れず、繰上返済も急がない方がよいということです。

理由としては、前述のように現在「実質マイナス金利」であることが挙げられます。

今あるお金を上手く運用して、損をしない住宅購入を目指しましょう！

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2．今の時代の銀行選び《3つのポイント》

銀行選ぶ時は、住宅ローンの条件で比較しましょう。

条件とは「金利・団体信用生命保険・初期費用」の3点です。

（1）金利

金利面では基本的にネット銀行が安いです。

ネット銀行での変動金利の最優遇金利は0.3～0.4%台ですが、

メガバンク・地銀等での最優遇金利は0.5～0.6%台となっています。

※2020年7月時点

（2）団体信用生命保険

基本的には「死亡・高度障害」が保障範囲となりますが、銀行によってはがんや就労不能など幅広い要件をカバーしている銀行もあります。

ネット銀行では金利はそのままで保障を手厚くしてくれている銀行も複数ありますが、メガバンク・地銀等では保障を追加するには金利上乗せとなってしまうことがほとんどです！

（3）初期費用

金額差が大きくなるのは「保証料」と「手数料」の2つです。

「保証料」とは、万が一ローンを返せなくなってしまった場合、保証会社に代わりに銀行へローンの返済をしてもらうために保証会社に支払うお金です。

「手数料」とは、銀行が手続きをするために要求する費用です。

事務手数料、取引手数料など様々な名称があります。

大手銀行の手数料が数万円程度であるのに対し、ネット銀行は5.5万円という「定額型」の銀行や、「借入金額×2.2％」など借入金額に連動する銀行があります。

比較すると、ネット銀行が総合的に条件が良い場合がほとんどです。

もちろん、収入状況や物件、売買のスケジュールによってはネット銀行でない方がいい場合もありますので、固執しすぎず「優先的に」検討することが重要です。

いかがでしたでしょうか？

これまで当たり前とされてきた考え方は、今では不正解になっているものも多くあります。

昔は金利も高く、税制優遇もない、場合によっては団体信用生命保険も付与されていないなんてこともありましたので、

買い方も変化に合わせていくことが必要になります。

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